સેલ્ફ-રીડેવલપમેન્ટનું વિચારી રહ્યા છો? તો જાણી લો મહારાષ્ટ્રની પહેલી રીડેવલપ્ડ સોસાયટીનો સક્સેસ ફંડા

૬ મહિના પહેલાં જ પઝેશન આપનારી મુલુંડની પૂર્વરંગ સોસાયટીએ કોવિડને કારણે ૧૪ મહિના કામ લંબાયા પછીયે એક પણ રૂપિયાની બૅન્ક-લોન વિના ૭ માળમાંથી ૨૩ માળનો ટાવર બનાવ્યો.

મુલુંડની પૂર્વરંગ સોસાયટીની સેલ્ફ-રીડેવલપમેન્ટ પહેલાં અને પછીની તસવીર

૬ મહિના પહેલાં જ પઝેશન આપનારી મુલુંડની પૂર્વરંગ સોસાયટીએ કોવિડને કારણે ૧૪ મહિના કામ લંબાયા પછીયે એક પણ રૂપિયાની બૅન્ક-લોન વિના ૭ માળમાંથી ૨૩ માળનો ટાવર બનાવ્યો. નવા બનેલા ૧૧૮ ફ્લૅટમાંથી જૂના ૫૬ રેસિડન્ટ્સને ૩૯૦ ચોરસ ફીટમાંથી ૧૦૨૦ ચોરસ ફીટના ફ્લૅટ મળ્યા એની પાછળ કયું લૉજિક અથવા કયું મૅજિક કામ કરી ગયું એ તો જાણીએ જ અને સાથે સેલ્ફ રીડેવલપમેન્ટના મામલે કઈ બાબતોની ચોકસાઈ રાખવી એ વિશે પણ નિષ્ણાત સાથે વાત કરીએ

સેલ્ફ-રીડેવલપમેન્ટ માટે રાજ્ય સરકારની મોટી-મોટી, પણ માત્ર વાતો
અવારનવાર રાજ્ય સરકારના નેતાઓ દ્વારા સેલ્ફ-રીડેવલપમેન્ટને પ્રોત્સાહન આપવા માટે ભાષણોમાં જુદી-જુદી યોજનાઓની જાહેરાતો થતી હોય છે પરંતુ એમાંથી ભાગ્યે જ કોઈ હજી સુધી અમલમાં મુકાઈ છે. જેમ કે મહારાષ્ટ્ર સરકારે સેલ્ફ-ગ્રુપ રીડેવલપમેન્ટ ઑથોરિટી (SGRA)ની રચના કરી છે જે સેલ્ફ-રીડેવલપમેન્ટ ઇચ્છતી સોસાયટીઓને સપોર્ટ કરશે. એવી જ રીતે એક બિલ્ડિંગ પ્રોજેક્ટ માટે ફાયર, સિવેજ, ફૉરેસ્ટ, ટ્રી ઑથોરિટી, વૉટર જેવી અલગ-અલગ ઑથોરિટી પાસેથી લગભગ ૨૮ જેટલી પરમિશન લેવી પડતી હોય છે. આ પરમિશન માટે જુદી-જુદી કચેરીઓમાં ભટકવું ન પડે એ આશયથી સરકારે વન-વિન્ડો સિસ્ટમ લાગુ કરવાની ખાતરી આપી છે પરંતુ એ અમલમાં નથી મુકાઈ. મંજૂરીપ્રક્રિયા ઝડપી બનાવવા માટે વન-વિન્ડો સિસ્ટમ લાગુ કરવાની ખાતરી અપાઈ છે. મુંબઈ ડિસ્ટ્રિક્ટ કો-ઑપરેટિવ બૅન્ક દ્વારા સબસિડીવાળી લોન (વ્યાજ દરમાં ૪ ટકા સુધીની છૂટ માટે પ્રયાસ) અને પ્રીમિયમમાં રાહત આપવાની પણ જાહેરાત થઈ છે પરંતુ એનું અમલીકરણ નથી થયું. સેલ્ફ-રીડેવલપમેન્ટમાં આગળ વધતી સોસાયટીઓને ૧૦ ટકા વધારાનો કાર્પેટ એરિયા આપવાનો પ્રસ્તાવ પણ જાહેર થયો છે, પરંતુ એને લાગુ કરવા વિશે હજી કોઈ ચર્ચા નથી.

મુંબઈમાં લગભગ ૧,૬૦,૦૦૦ સોસાયટીઓ છે જે ત્રીસ વર્ષ કરતાં જૂની છે અને રીડેવલપમેન્ટને પાત્ર છે. બૉમ્બે હાઈ કોર્ટમાં અત્યારે લગભગ ૬ હજારથી વધુ રીડેવલપમેન્ટ-સંબંધિત કેસો પેન્ડિંગ છે. આમાં મોટા ભાગે એવી સોસાયટીઓના કેસનો સમાવેશ થાય છે જેઓ બિલ્ડરના વિલંબ કે ડિફૉલ્ટને કારણે ડેવલપમેન્ટ ઍગ્રીમેન્ટ રદ કરીને નવા બિલ્ડરની નિમણૂક કરવા માગે છે. જો તમને યાદ હોય તો ચેમ્બુરની તિલક સાફલ્ય સોસાયટીએ બિલ્ડરના ૧૭ વર્ષના વિલંબ અને કરારના ઉલ્લંઘન સામે બૉમ્બે હાઈ કોર્ટ અને સુપ્રીમ કોર્ટમાં કાનૂની લડાઈ લડી એના સમાચાર છાપાંઓમાં ચમક્યા હતા. સોસાયટીએ આખરે બિલ્ડરને દૂર કરીને પ્રોજેક્ટ પરનો કાનૂની કબજો મેળવ્યો, પરંતુ સેલ્ફ-રીડેવલપમેન્ટ માટે બિલ્ડિંગનું બાંધકામ શરૂ કરવા માટે ટ્રી ઑથોરિટી પાસેથી ઝાડ કાપવા અથવા ટ્રાન્સપ્લાન્ટ કરવા માટેની મંજૂરી મેળવવી જરૂરી હતી. જોકે એમાં પણ વર્ષો ગયાં. આખરે એ અવરોધ પણ દૂર થઈ ગયો છે અને હવે તેઓ સેલ્ફ-રીડેવલપમેન્ટ મૉડલ હેઠળ બાંધકામ શરૂ કરવા માટે તૈયાર છે.

કેટલાક બિલ્ડરોની બદમાશીને કારણે બિલ્ડર લૉબી માટે ઘટી રહેલી વિશ્વસનીયતાને કારણે સોસાયટીઓ પોતે જ પોતાની સોસાયટીને રીડેવલપ કરવાની દિશામાં વિચારતી થઈ છે. સોસાયટીને સેલ્ફ-રીડેવલપમેન્ટ માટે લોન ધીરતી મુંબઈની એકમાત્ર બૅન્ક મુંબઈ ડિસ્ટ્રિક્ટ સેન્ટરલ કો-ઑપરેટિવ બૅન્કના ડેટા પ્રમાણે અત્યાર સુધીમાં ૧૬૦૦થી વધુ કો-ઑપરેટિવ હાઉસિંગ સોસાયટીઓ દ્વારા સેલ્ફ-રીડેવલપમેન્ટ માટે લોન માટે બૅન્કનો સંપર્ક કર્યો છે. આ બૅન્ક પાસે ૬૩ સોસાયટીઓએ ૩૩૪૮ કરોડની લોનની માગણી કરી છે જેમાંથી બૅન્કે ૧૭ 
સેલ્ફ-રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ્સને ૩૫૧ કરોડની લોનનું ધિરાણ કર્યું છે. આ બધા જ આંકડાઓ ક્યાંક ને ક્યાંક મુંબઈમાં રીડેવલપમેન્ટની લહેરને જ સૂચવે છે. નાનાં ઘરો અને જૂના બિલ્ડિંગમાંથી રીડેવલપમેન્ટ સાથે નવું અને મોટું ઘર મળશે એની આશા વધુ ને વધુ સોસાયટીઓને રીડેવલપમેન્ટ માટે પ્રેરી રહી છે ત્યારે સેલ્ફ-રીડેવલપમેન્ટની બાબતમાં એક સફળ ઉદાહરણ બનેલી મહારાષ્ટ્રની પહેલવહેલી સોસાયટી જેણે સેલ્ફ-રીડેવલપમેન્ટનો પ્રોજેક્ટ સફળતા સાથે પૂરો કર્યો છે અને અત્યાર સુધીમાં ૨૫૦ જેટલી સોસાયટીઓને સેલ્ફ-રીડેવલપમેન્ટ માટે ગાઇડ કરી ચૂકી છે એવી મુલુંડની પૂર્વરંગ સોસાયટીની જર્ની વિશે વિગતવાર વાત કરીએ.

જ્યારે નક્કી કર્યું
મુલુંડ-ઈસ્ટમાં તાતા કૉલોનીમાં વીર સાવરકર રોડ પર આવેલી પૂર્વરંગ સોસાયટી માત્ર ૨૦ વર્ષ જૂની હતી છતાં એની કન્ડિશન ખરાબ હતી. મ્હાડાના પ્લૉટ પર બનેલું બિલ્ડિંગ હતું એટલે મ્હાડા પાસેથી બિલ્ડિંગને રીડેવલપ કરવા માટે નો ઑબ્જેક્શન સર્ટિફિકેટ લેવામાં આવ્યું અને પછી રીડેવલપમેન્ટ માટે બિલ્ડરો સાથે પણ સોસાયટીના સભ્યોએ મુલાકાત કરી હતી. ૨૦૧૯ના આ આખા ઘટનાક્રમ વિશે વાત કરતાં રીડેવલપમેન્ટની ૧૫ જણની કોર કમિટીના સભ્ય અને સોસાયટીના ખજાનચી બાળકૃષ્ણ ધુમને કહે છે, ‘સેલ્ફ-રીડેવલપમેન્ટનો નિર્ણય લેતાં પહેલાં અમે ખૂબ સ્ટડી કર્યો હતો. બિલ્ડરો દ્વારા થઈ રહેલા રીડેવલપમેન્ટનો પણ અભ્યાસ કર્યો હતો. કેટલાક કેસમાં જોયું કે દસ-દસ વર્ષ પૂરાં થયા પછીયે બિલ્ડરોએ ઘર પાછાં નથી આપ્યાં. આપણે પ્લૉટ આપી દીધા પછી બિલ્ડરે જો બિલ્ડિંગ ન બનાવ્યું તો? આપણે અધવચ્ચે અટકી ગયા તો? આ ભયસ્થાનોને વિચારીને અમે નક્કી કર્યું કે આપણે જાતે જ આપણી સોસાયટીનું ડેવલપમેન્ટ કરીએ. અમને એક બાબત સમજાઈ હતી કે રિસ્ક લેવાનું જ છે તો પછી જાતે જ રિસ્ક લઈએ, પોતાની બધી જ મૂડી બિલ્ડરને હવાલે સોંપી દેવાને બદલે. બધાએ સર્વસહમતીથી એટલું નક્કી કરેલું કે જાતે ટ્રાય કરીએ અને સંપૂર્ણ ફૂલપ્રૂફ પ્લાન બનાવીએ. જો એ કામ નહીં કરે તો પ્લાન Bમાં બિલ્ડર તો છે જ. અમારો એરિયા અને લોકેશન એવાં હતાં કે કોઈ પણ બિલ્ડરને એમાં રસ પડે.’

બધું જ સિસ્ટમૅટિક કર્યું
આ સોસાયટીનો સૌથી મોટો પ્લસ પૉઇન્ટ હતો તેમની વચ્ચેની યુનિટી. બાળકૃષ્ણ ધુમને કહે છે, ‘જ્યારે સોસાયટીના બધા જ મેમ્બર્સ ઍગ્રી થયા એ પછી જ અમે પ્લાન આગળ વધાર્યો. ૧૫ જણની કોર કમિટી બનાવી અને સર્વસહમતી સાથે ત્રણ જણને સાઇનિંગ રાઇટ્સ આપ્યા જેથી જે પણ ડૉક્યુમેન્ટ્સ આવે એમાં આ ત્રણ જણમાંથી કોઈ પણ જણ સહી કરે એટલે કામ આગળ વધી શકે. એક પ્રોજેક્ટ મૅનેજમેન્ટ કન્સલ્ટન્ટ (PMC) હાયર કરીને ફીઝિબિલિટી રિપોર્ટ બનાવ્યો. એ પછી આર્કિટેક્ટ, ચાર્ટર્ડ અકાઉન્ટન્ટ, RCC કન્સલ્ટન્ટ, લાયઝનિંગ આર્કિટેક્ટ, લીગલ ઍડ્વાઇઝર, ડિઝાઇનિંગ આર્કિટેક્ટ એમ એક્સપર્ટની આખી ટીમ બનાવી. દરેક સ્ટેકહોલ્ડર એટલે કે આ બિલ્ડિંગ બનાવવાની આખી પ્રોસેસમાં ભાગ ભજવવાના હતા તેમની પાસેથી ટેન્ડર અને ક્વોટેશન મગાવ્યાં અને મેરિટ પર સિલેક્શન કર્યું. કેટલાક જાણીતા લોકો હતા જેમની ક્રેડિબિલિટી વિશે અમે પહેલેથી જ જાણતા હતા એટલે તેમને અમે રિક્વેસ્ટ પણ કરી કે અહીં બિલ્ડર નથી, અમે બધું જ જાતે કરી રહ્યા છીએ તો અમને તમારી વિશેષ હેલ્પ જોઈશે અને ક્યારેક પેમેન્ટ આપવામાં પણ મોડું થઈ શકે. એ બધાએ પણ અમને ફુલ સપોર્ટ આપ્યો.’

ફન્ડ-મૅનેજમેન્ટ
સેલ્ફ-રીડેવલપમેન્ટમાં જે સૌથી મોટો પ્રશ્ન હોય છે એ છે ફન્ડનો. નાનામાં નાના પ્રોજેક્ટમાં પણ ૪૦-૫૦ કરોડ રૂપિયાનું ઇન્વેસ્ટમેન્ટ જોઈતું હોય ત્યારે પૂર્વરંગ સોસાયટીએ એ દિશામાં શું રસ્તો કાઢ્યો એ વિશે વાત કરતાં બાળકૃષ્ણજી કહે છે, ‘કેટલાક નિર્ણયો અમે સર્વસહમતીથી લીધા હતા. જેમ કે સોસાયટીના સભ્યોએ રેન્ટ નહીં લેવાનું નક્કી કર્યું. શિફ્ટિંગ ચાર્જિસ જેવા જે-જે વધારાના બેનિફિટ જગ્યા ખાલી કરવા માટે બિલ્ડર આપતો હોય છે એ અમે અમારી સ્વેચ્છાએ સરેન્ડર કરીને બધાએ પોતાની રીતે એ મૅનેજ કરી લીધું. શરૂઆતમાં જોઈતા ફન્ડ માટે અમે સોસાયટીના સભ્યોને અપીલ કરી કે તમારે નવા પ્રોજેક્ટમાં જો વધારે જગ્યા જોઈતી હોય તો એનું ઍડ્વાન્સ પેમેન્ટ અત્યારથી જ કરી દો. બીજી બાજુ જેમણે-જેમણે બૅન્કમાં FD કરાવી હતી તેમને રિક્વેસ્ટ કરી કે FDમાં તમને જે ઇન્ટરેસ્ટ મળે છે એના કરતાં અમે બે ટકા વધારે ઇન્ટરેસ્ટ આપીશું. સોસાયટીનું પહેલાંનું ફન્ડ પડ્યું હતું. એમ બધું મળીને લગભગ પાંચેક કરોડ શરૂઆતમાં જમા થઈ ગયા જેનાથી ઇનિશ્યલ કામ શરૂ થઈ ગયું. એ પછી સોસાયટીના જે વેચવાના ફ્લૅટ હતા એ જવાબદારી સોસાયટીના સભ્યોએ પોતાના માથે લઈ લીધી. સૌથી પહેલાં તો જે લોકો સોસાયટીમાં રેન્ટ પર રહેતા હતા એ લોકોએ ફ્લૅટ ખરીદવાની તૈયારી દેખાડી તો તેમની પાસેથી ઍડ્વાન્સ આવ્યું. એ સિવાય અમે બિલ્ડિંગના વેચાણ માટે કેટલાક માર્કેટિંગ કરી શકાય એવા કાગળિયા બનાવીને આજુબાજુની સોસાયટીઓમાં, રેલવે-સ્ટેશન પર વહેંચી આવતા. આ બ્રોશરમાં બિલ્ડિંગમાં વપરાઈ રહેલી માલસામગ્રી, એની મજબૂતી, અમારું લોકેશન જેવી દરેક બાબતનું અમે પ્રમોશન કર્યું. અમે પોતે રીડેવલપ કરી રહ્યા છીએ એટલે ક્વૉલિટીમાં જોવા જેવું નથી એ વાત લોકોને કન્વિન્સિંગ લાગી. એટલે નવા ફ્લૅટઓનર્સ આવતા ગયા અને તેમની પાસેથી પણ ફન્ડ આવતું ગયું.’

આ સોસાયટીએ પૈસા બચાવવા માટે કાચો માલ સીધો કંપનીઓ પાસેથી ખરીદવાનું શરૂ કર્યું. એમાં પણ તેમને રેટમાં ફાયદો થયો. બાળકૃષ્ણજી કહે છે, ‘અમારે ક્વૉલિટી સાથે કોઈ કૉમ્પ્રોમાઇઝ નહોતું કરવું. એના પર નજર રાખવા માટે જ અમે ફૉરેનની કંપનીને PMC તરીકે રાખી હતી જેથી એમાં કોઈ છૂટછાટ ન લેવાય. પ્લસ અમે કૉન્ટ્રૅક્ટરને કામ સોંપ્યું પણ રૉ મટીરિયલ અમે પૂરું પાડતા હતા. બિલ્ડિંગને ગ્રીન બિલ્ડિંગ બનાવ્યું એટલે એમાં મેઇન્ટેનન્સમાં સબસિડી મળશે એ પણ અમે પ્રમોટ કર્યું. બિલ્ડિંગમાં સ્ટીલનો ઉપયોગ કર્યો તો એ પણ પહેલાં 
લૅબ-ટેસ્ટિંગ માટે જતું. વર્ષે લગભગ ૧૫ કરોડની જરૂર પડતી જે અમે આમ જુદી-જુદી રીતે મૅનેજ કરી લેતા હતા.’

જવાબદારીઓનું નિયમન
આ સોસાયટીએ ૧૫ જણની કોર કમિટી બનાવી હતી પરંતુ ઓવરઑલ આખી સોસાયટીના દરેક સભ્ય રીડેવલપમેન્ટ પ્લાનનો હિસ્સો હતા. બાળકૃષ્ણજી કહે છે, ‘દર અઠવાડિયે મીટિંગ થતી જેમાં માત્ર કમિટી-મેમ્બર્સ જ નહીં પણ ઘરના દરેક સભ્યને આમંત્રણ હતું. એ સિવાય નાની-નાની ટીમ બનાવીને કામનું ડિસ્ટ્રિબ્યુશન કરી દીધું હતું જેમાં એક ટીમ મ્હાડા સાથે ચાલતા કમ્યુનિકેશન પર ધ્યાન આપે તો એક કન્સ્ટ્રક્શન સાઇટની જરૂરિયાત પર ફોકસ કરે, એક અકાઉન્ટ્સ પર ધ્યાન આપે તો એક નવા ફ્લૅટ વેચવાની બાબતમાં ઍક્ટિવ હોય. એક મોટી ફૅમિલીની જેમ અમે આખો પ્રોજેક્ટ પાર પાડ્યો. કોવિડ દરમ્યાન અમારી ખરી પરીક્ષા હતી, કારણ કે લગભગ ૧૦ મહિના કામ બંધ રહ્યું અને શરૂ થયું ત્યારે બિલ્ડિંગ મટીરિયલના કાચા માલનો ભાવ બેથી ત્રણગણો વધી ગયો હતો. જોકે એ દરમ્યાન પણ અમારી મીટિંગ ચાલુ હતી. દર અઠવાડિયે અમે ઑનલાઇન મળતા. PMC સાથે પણ ઑનલાઇન મીટિંગ કરી રહ્યા હતા. ૨૦૧૯માં અમારું કામ શરૂ થયું. એ પછી સૌથી પહેલાં ફ્લૅમિન્ગો પક્ષીઓને કારણે કામ બંધ પડ્યું, કારણ કે ફ્લૅમિન્ગોના માઇગ્રેશન સમયે થાણે ક્રીક ફ્લૅમિન્ગો સૅન્ક્ચ્યુઅરી અને રાજ્ય સરકારે મહેમાન તરીકે બીજી જગ્યાએથી અાપણે ત્યાં આવેલાં ફ્લૅમિન્ગોને અડચણ ન આવે એટલે ફરજિયાત કામ પર સ્ટે લગાવ્યો હતો અને એ પછી કોવિડના ૧૦ મહિના. એમ કુલ ૧૪ મહિના કામ આગળ ન વધ્યું. જેમ કામ અટકે એમ કૉસ્ટ પણ વધતી જાય. બેશક, અમે એની ગણતરીઓ પણ રાખી જ હતી. અમે હિંમત હાર્યા વિના અમારું ઇન્વૉલ્વમેન્ટ અકબંધ રાખ્યું એ પણ ખૂબ મોટું કારણ છે કે આ પ્રોજેક્ટ અમે પૂરો કરી શક્યા.’

 સેલ્ફ-રીડેવલપમેન્ટનાં મહત્ત્વનાં ૧૦ સ્ટેપ્સ
સૌથી પહેલાં સોસાયટીના સભ્યો આપસી સહમતી સાથે એકમત થાય અને પ્રોજેક્ટ મૅનેજમેન્ટ કન્સલ્ટન્ટ હાયર કરીને તેની પાસે ફીઝિબિલિટી રિપોર્ટ કઢાવડાવે. લગભગ ૩૫ હજારથી લાખ રૂપિયામાં બનતા ફીઝિબિલિટી રિપોર્ટમાં તમારા બિલ્ડિંગનું પોટેન્શિયલ કેવું છે એની વિગતવાર વાતો હોય છે. જેમ કે કઈ સ્કીમ, કેટલી FSI મળશે, ઓપન સ્પેસમાં શું બંધબેસે છે વગેરે મળીને એક એરિયા-સ્ટેટમેન્ટ બને. બીજા નંબરે એમાં કૉસ્ટ-સ્ટેટમેન્ટ હોય જેમાં નવું બિલ્ડિંગ બનાવવા માટે ખર્ચ કેટલો થશે એનું વિગતવાર વિશ્લેષણ હોય. એમાં કન્સ્ટ્રક્શન કૉસ્ટ, એક્સપર્ટ ફી, TDRની કૉસ્ટ, ફન્જિબલની કૉસ્ટ, વિવિધ ગવર્નમેન્ટ ફીઝ, સોસાયટીના મેમ્બર્સને આપવામાં આવનારું રેન્ટ, બ્રોકરેજ, શિફ્ટિંગ કૉસ્ટ, કન્સલ્ટન્ટ કૉસ્ટ, આર્કિટેક્ચર, ફાયર ફાઇટિંગ, ડ્રેનેજ, વૉટર સપ્લાય, ઇલેક્ટ્રિકલ્સ વગેરેની ફીઝ, ઇન્ટરેસ્ટ, GST, લિફ્ટ એમ સંભવિત બધા જ ખર્ચ ઉમેરીને એક કૉસ્ટ-સ્ટેટમેન્ટ બને. છેલ્લે ઇન્કમ-સ્ટેટમેન્ટમાં ખર્ચાઓ બાદ કરતાં રહેલા ફ્લૅટને વેચવાથી કેટલા પૈસા વધશે જેના આધારે દરેક ફ્લૅટને કેટલો વધારાનો એરિયા મળશે એ પણ નક્કી થાય. એક ફીઝિબિલિટી રિપોર્ટમાં એરિયા-સ્ટેટમેન્ટ, કૉસ્ટ-સ્ટેટમેન્ટ અને ઇન્કમ-સ્ટેટમેન્ટ હોય છે જે તમારા આખા પ્રોજેક્ટની રૂપરેખા નક્કી કરે છે.

એ પછી ફન્ડ માટેની વ્યવસ્થા શું હશે એ દિશામાં સોસાયટીના સદસ્યોએ તૈયારી કરવી પડતી હોય છે. સોસાયટીમાં ફ્લૅટદીઠ કોઈ ફિક્સ રકમ ઇન્વેસ્ટ કરવાથી લઈને અનેક નવા આઇડિયાઝ સાથે સેલ્ફ-ફન્ડિંગ અથવા બૅન્ક લોન દ્વારા શરૂઆતના મહિનાની લિક્વિડિટી ઊભી કરવાની દિશામાં સ્ટ્રૅટેજી બનાવવી પડતી હોય છે. 
એના પછી ફરી એક વાર સોસાયટીના સદસ્યોની ૧૦૦ ટકા સહમતી સાથે સેલ્ફ- રીડેવલપમેન્ટના કાગળો પર રજિસ્ટ્રારની સામે સહી લઈને બધાનું અપ્રૂવલ લેવામાં આવે, જેને 79A પ્રોસેસ કહેવાય છે.

એ પછી ડેવલપમેન્ટ કન્ટ્રોલ ઍન્ડ પ્રમોશનલ રેગ્યુલન્સ (DCPR)ની ગાઇડલાઇન પ્રમાણે ડિઝાઇન તૈયાર કરવામાં આવે. એ પહેલાં પ્રોજેક્ટ મૅનેજમેન્ટ કન્સલ્ટન્ટ, સ્ટ્રક્ચરલ આર્કિટેક્ટ, લાયઝનિંગ આર્કિટેક્ટ, લીગલ ઍડ્વાઇઝર, RCC કન્સલ્ટન્ટ, CA વગેરેની નિયુક્તિ થઈ ગઈ હોય.

એ પછી ઇન્ટિમેશન ઑફ ડિસઅપ્રૂવલ (IOD) માટે મુંબઈ મહાનગરપાલિકામાં અપ્લાય કરવામાં આવે. આ ડૉક્યુમેન્ટમાં તેમના તરફથી આવેલી કન્ડિશન્સ પ્રમાણે ફેરફાર કરવામાં આવે.  
IOD મળ્યા પછી બિલ્ડિંગ ખાલી કરવામાં આવે. બિલ્ડિંગ તૂટીને ગ્રાઉન્ડ લેવલ પર આવે એટલે કમેન્સમેન્ટ સર્ટિફિકેટ (CC) મળે. તમે તમારા ડેવલપમેન્ટ પ્લાનમાં જણાવ્યા મુજબ ડેવલપમેન્ટ કરી રહ્યા હો અને એ મુજબના પૈસા ભરી રહ્યા હો એટલે CC મળતું જાય.

બિલ્ડિંગનું બાંધકામ અને ફિનિશિંગ પતે એટલે પ્લમ્બિંગ, વાયરિંગ વગેરે કામ શરૂ થાય. ઍમેનિટિઝ મુજબ ઉમેરો થતો જાય.

એ બધું જ પત્યા પછી લગભગ ફાયર, વૉટર, સિવેજ, ઇલેક્ટ્રિક, ફૉરેસ્ટ જેવા જુદા-જુદા ૨૮ ડિપાર્ટમેન્ટમાંથી નો ઑબ્જેક્શન સર્ટિફિકેટ લેવાં પડતાં હોય છે.

બધાનું NOC મળ્યા પછી તમને ઑક્યુપેશન સર્ટિફિકેટ મળતું હોય છે.

એ બધું જ ચાલી રહ્યું હોય એ દરમ્યાન સેલ્સનું કામ તો નિરંતર લેવલ પર કરવું પડતું હોય છે, કારણ કે સેલ્ફ-રીડેવલપમેન્ટમાં સૌથી મોટી આવકનું સ્થાન હોય તો એ આ વધારાના ફ્લૅટના વેચાણમાંથી આવતા પૈસાનું જ હોય છે.

પ્રોજેક્ટ મૅનેજમેન્ટ કન્સલ્ટન્ટ શું કહે છે?
સેલ્ફ-રીડેવલપમેન્ટમાં પ્રોજેક્ટ મૅનેજમેન્ટ કન્સલ્ટન્ટનો બહુ જ મોટો રોલ હોય છે. સોસાયટીને ટેક્નિકલ સપોર્ટ પૂરો પાડતી ઘણી કંપનીઓ હવે અસ્તત્વિમાં આવી ગઈ છે. બિલ્ડિંગ લાઇનમાં ૩૫ વર્ષનો અનુભવ ધરાવતા અને પ્રોજેક્ટ મૅનેજમેન્ટ કન્સલ્ટન્સી ફર્મ ધરાવતા નીલેશ શાહ કહે છે, ‘અત્યારે સેલ્ફ-રીડેવલપમેન્ટ માટે સ્કોપ ઘણો સારો છે અને અવેરનેસ વધી રહી છે. સરકારનો અપ્રોચ બદલાઈ રહ્યો છે. જોકે સોસાયટીઓ જ્યાં સુધી અમુક પડકારો સાથે ડીલ કરતાં નહીં શીખે ત્યાં સુધી સેલ્ફ-રીડેવલપમેન્ટની દિશામાં સફળતા મળવાના ચાન્સિસ ઓછા છે. કેટલાક પડકારો જેમ કે મોટા ભાગની સોસાયટીમાં બધાની જ સહમતી હોય એવી સંભાવનાઓ ઓછી હોય છે. બે-ચાર લોકો તો એવા હોય જ જે નડતા હોય અથવા તો જેમની ડિમાન્ડ પૂરી ન થવાને કારણે નાખુશ હોય. એવામાં જો તેમને વિશ્વાસમાં લીધા વિના કામ આગળ વધારાય અને પાછળથી તેઓ કોર્ટમાં જાય તો આખી પ્રોસેસ વર્ષોવર્ષ સુધી લંબાઈ જાય છે. બીજા નંબરે સૌથી મહત્ત્વનો પ્રશ્ન હોય છે ફન્ડ. રીડેવલપમેન્ટમાં બહુ જ મોટી અમાઉન્ટ લાગતી હોય છે. એમાં બિલ્ડર પાસે એટલા પૈસા રોકવાની ક્ષમતા હોય છે, સોસાયટી માટે એવું પૉસિબલ નથી. એવામાં સ્માર્ટ રસ્તાઓ અપનાવવા માટે પ્રોજેક્ટ મૅનેજમેન્ટ કન્સલ્ટન્ટ તેમની હેલ્પ કરી શકે. તેમ જ લીગલ ઇશ્યુઝ, પરમિશન માટેની તજવીજ, એક્સપર્ટ્સની નિયુક્તિ, ડૉક્યુમેન્ટ મૅનેજ કરવા, TDR અને FSIને નિયમો મુજબ સમજવું અને એમાં રાઇટ નિર્ણય લેવો જેવા ઘણા અન્ય મુદ્દા પણ છે જ્યાં પ્રોજેક્ટ મૅનેજમેન્ટ કન્સલ્ટન્ટનો રોલ હોય છે. એકધારા જઈ રહેલા પૈસાનું પ્રૉપર મૅનેજમેન્ટ, ટૅક્સને લગતી બાબતો, સરકારના બદલાયેલા નિયમો અને કાયદાથી માહિતગાર હોવું વગેરેમાં ડગલે ને પગલે એક્સપર્ટ્‍સની આવશ્યકતા હોય છે. એમાં જો સોસાયટી નિયુક્તિ કરવામાં ગાફેલ રહી અથવા તો અપૉઇન્ટમેન્ટ પછી જો પૂરતું ઇન્વૉલ્વમેન્ટ ન રાખ્યું તો આખો પ્રોજેક્ટ અધવચ્ચે અટકી શકે છે. લાયઝનિંગ વર્ક અને રેગ્યુલર ફૉલોઅપ મહત્ત્વનું હોય છે. એવામાં સોસાયટીમાં યુનિટી ન હોય અથવા સતત આપસી ખેંચતાણ હોય ત્યારે કામ બગડી શકે છે. ફ્લૅટ બન્યા પછી એને વેચવાની બાબતમાં પણ સોસાયટી સામે એક પડકાર હોય છે જ્યાં પ્રોજેક્ટ મૅનેજમેન્ટ કન્સલ્ટન્ટનો મોટો રોલ હોય છે. બીજી સૌથી મહત્ત્વની વાત કે સોસાયટીના લોકો લાલચમાં હોય છે કે તેમને રીડેવલપમેન્ટમાં છે એનાથી ડબલ જગ્યા મળે અને એ લાલચને કારણે જ્યાં સુધી તેમને અનુકૂળ લાભ ન દેખાય ત્યાં સુધી તેઓ અડચણ ઊભી કરતા રહે છે. જોકે દરેક પ્રોજેક્ટ જુદો છે. દરેક પ્લૉટ, જે-તે વિસ્તારમાં સરકારના ડેવલપમેન્ટ પ્લાનના કાયદા-કાનૂનના આધારે આજે પ્રોજેક્ટ ડેવલપ થતો હોય છે. એમાં કૉસ્ટિંગ પર ફોકસ મહત્ત્વનું હોય છે. એને સમજ્યા વિના માત્ર મને કેટલી જગ્યા વધારે મળશે એના પર જ ફોકસ રાખીને આગળ વધો તો સેલ્ફ- રીડેવલપમેન્ટનું કામ ક્યારેય આગળ ન વધે.’