મુંબઈમાં ઠેર-ઠેર રીડેવલપમેન્ટ ચાલી રહ્યાં છે એટલે રેન્ટ પરના ઘરની ડિમાન્ડ ખૂબ વધી ગઈ છે. જોકે એની સામે સપ્લાય ઓછી છે એટલે ઘરનાં ભાડાં વધી રહ્યાં છે એટલું જ નહીં, લોકોએ નવું ઘર બને ત્યાં સુધી પોતાના વર્ષોના એરિયાને છોડીને બીજે રહેવા જવું પડે છે
ભારે પડી રહ્યાં છે ઘરનાં ભાડાં
મુંબઈ શહેર જેટલું ઝડપથી વિકસી રહ્યું છે એટલી જ ઝડપથી અહીંનાં ઘરનાં ભાડાંમાં પણ વધારો થઈ રહ્યો છે. ખાસ કરીને કોવિડ પછી ફ્લૅટના રેન્ટમાં એટલોબધો ઉછાળો જોવા મળ્યો છે કે નોકરિયાત વર્ગના લોકોનું બજેટ સાવ ખોરવાઈ ગયું છે. એનું એક કારણ જૂનાં મકાનોનું રીડેવલપમેન્ટ થવાનું પણ છે. છેલ્લાં ચાર વર્ષથી મુંબઈમાં હજારોની સંખ્યામાં જૂનાં મકાનોનું રીડેવલપમેન્ટ હાથ ધરવામાં આવી રહ્યું છે જેની સામે રેન્ટ પર અવેલેબલ ઘરોની સંખ્યા ઓછી છે એટલે કે સરળ ભાષામાં કહીએ તો ડિમાન્ડની સામે સપ્લાય ઓછી છે જેનો ફાયદો ભાડા પર ઘર ચડાવનાર ઇન્વેસ્ટર્સ અને વેકેન્ટ ફ્લૅટના માલિકોને થઈ રહ્યો છે. માત્ર ચાર વર્ષમાં ભાડાં બમણાં થઈ
ગયાં છે. કોરોના બાદ રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં એવી હવા હતી કે રીડેવલપ પ્રોજેક્ટ્સ શરૂ થઈ જતાં ભાડાં નીચે આવવા માંડશે પરંતુ એનાથી વિરુદ્ધ આજે ભાડાં આભ આંબી રહ્યાં છે. આ વિશે વધુ માહિતી મેળવવા માટે તેમ જ રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટને ગતિ મળ્યા બાદની પરિસ્થિતિની સચોટ માહિતી મેળવવા માટે ‘મિડ-ડે’એ મુંબઈના કેટલાક અગ્રણી બ્રોકર તેમ જ ભાડાંનો માર સહન કરી રહેલા ભાડૂતો સાથે વાત કરી હતી.
રિયલ એસ્ટેટ એજન્ટ્સ અસોસિએશન ઑફ કાંદિવલીના પ્રેસિડન્ટ અને નૅશનલ અસોસિએશન ઑફ રિયલ્ટર્સ ઇન્ડિયાના જૉઇન્ટ ટ્રેઝરર મેહુલ વિઠલાણી કહે છે, ‘આજે દહિસરથી લઈને અંધેરી સુધીના એરિયામાં ૩૫૦૦ જેટલા પ્રોજેક્ટમાં રીડેવલપમેન્ટનું કામ ચાલુ છે. એની સામે માત્ર ૧૦થી ૧૫ ટકા ફ્લૅટ ખાલી છે જે ભાડાં પર આપવામાં આવે છે. જરૂરિયાત ૪૦ ટકાની છે. મતબલ જરૂરિયાત વધારે છે અને એની સામે ભાડાંના ફ્લૅટ ઓછા છે એટલે સ્વાભાવિક રીતે રેન્ટ વધશે જ. બોરીવલી, કાંદિવલી અને મલાડની વાત કરું તો ૨૦૨૦-’૨૧માં 1BHK ફ્લૅટનો રેન્ટનો ભાવ ૧૮,૦૦૦થી લઈને ૨૩,૦૦૦ રૂપિયાની અંદર હતો જે આજની તારીખે ૩૩,૦૦૦થી ૪૦,૦૦૦ વચ્ચે છે. હવે તમે જ વિચારો કેટલા ટકા હાઇક થયું. એવી જ રીતે 2BHKના રેન્ટ ૨૫,૦૦૦થી ૩૨,૦૦૦ વચ્ચે હતા એ આજે ૪૫,૦૦૦થી ૬૫,૦૦૦ રૂપિયા વચ્ચે મળી રહ્યા છે. અને આટલો ભાવ વધ્યા બાદ પણ ચૉઇસ તો મળતી જ નથી. પહેલાં ૩૦,૦૦૦માં સારામાં સારા નવા બિલ્ડિંગમાં બેસ્ટ ઍમિનિટીઝ સાથે ફ્લૅટ મળી જતો હતો, પરંતુ આજે આટલી કિંમતમાં જૂના બિલ્ડિંગમાં પણ ફ્લૅટ ભાડે મળતો નથી. મહાવીરનગરમાં શરૂઆતમાં ૧૨,૦૦૦ રૂપિયા સ્ક્વેર ફુટનો ભાવ ચાલતો હતો આજે એનો ભાવ ૩૫,૦૦૦થી ૪૦,૦૦૦ રૂપિયા થઈ ગયો છે. બીજું, આવતાં પાંચ-દસ વર્ષમાં ભાડાંના દર નીચે જવાના કોઈ ચાન્સ અત્યારે જોવા મળી રહ્યા નથી, કેમ કે આવતાં પાંચ વર્ષમાં બીજા ૬૦૦૦ જેટલા પ્રોજેક્ટ રીડેવલપ થવાના છે એટલે ભાડાં વધુ ઉપર જશે. આટલું ઓછું હોય એમ આજનું જેન-ઝી ફ્લૅટમાં ઇન્વેસ્ટ કરવાને બદલે ભાડા પર રહેવાનું પસંદ કરશે. પોતાની મનગમતી જગ્યાએ અને મનગમતી ઍમિનિટીઝ સાથે મન ફાવે ત્યારે અલગ-અલગ જગ્યાએ રહેવાનું પસંદ કરશે એટલે ભાડાના ઘરની ડિમાન્ડ વધશે એવું મારુ માનવું છે.’
રિયલ એસ્ટેટ કંપની નાઇટ ફ્રૅન્ક ઇન્ડિયાના અભ્યાસ મુજબ ૨૦૨૦ અને ૨૦૨૫ વચ્ચે ગ્રેટર મુંબઈમાં ૪૪,૨૭૫ ફ્લૅટ ભાડે આપવામાં આવ્યા હતા, જેમાંથી ૩૨,૩૫૩ પશ્ચિમ ઉપનગરમાં છે જ્યાં મહત્તમ રીડેવલપમેન્ટ થઈ રહ્યાં છે.
ભાડાં વધતાં લોકો રહેણાક વિસ્તાર બદલી રહ્યા છે એમ જણાવતાં કાંદિવલીના શ્રી રામ રિયલ્ટર્સના રાજેન રાયચુરા કહે છે, ‘રીડેવલપમેન્ટ આખા મુંબઈમાં થઈ રહ્યું છે. સાંતાક્રુઝ, ખાર, પાર્લા જેવા વિસ્તારોમાં જે નાનાં-નાનાં મકાનો, ચાલીઓ રીડેવલપમેન્ટમાં જતી હોય છે એને એરિયાના હિસાબે સારું એવું ભાડું મળી રહે છે પરંતુ એ રકમમાં તેમને પાર્લા જેવા વિસ્તારોમાં સ્પેશિયસ અને ઍમિનિટીઝ સાથેનું ઘર ભાડા પર મળતું નથી એટલે તેમણે નાછૂટકે એરિયા બદલવો પડે છે એટલે તેઓ મલાડ, કાંદિવલી, બોરીવલી તરફ આવી રહ્યા છે. કેમ કે તેમને એ ભાવમાં અહીં સારી સુવિધા સાથે ભાડાનું ઘર મળી રહે છે. એવી જ રીતે મલાડ, કાંદિવલી મલાડમાં રહેતા લોકોને દહિસરની પેલી બાજુ એટલે કે મીરા રોડ, નાલાસોપારા તરફ સારી સવલત સાથે અને પરવડી શકે એટલા ભાડાનું ઘર મળી રહે છે. આ દરેક વિસ્તારોમાં પહેલાં એવું હતું કે સ્ટેશન નજીક હોય કે મેઇન રોડ નજીક હોય તો વધારે ભાડું ચૂકવવું પડતું, પરંતુ હવે તો લિન્ક રોડ પર ઘર લો તો પણ વધારે ભાડું ચૂકવવું પડે છે, કેમ કે કનેક્ટિવિટી વધી ગઈ છે. આવી સ્થિતિમાં જ્યાં સુધી બિલ્ડર ભાડાના પૈસા આપે ત્યાં સુધી વાંધો આવતો નથી, પરંતુ જે દિવસે બિલ્ડર ભાડું આપવાનું બંધ કરી દે ત્યાર પછીની સ્થિતિ બદતર બની જાય છે.’
રીડેવલપમેન્ટ ખોરવાઈ જાય તો પણ ભાડાની ચુકવણી કરતાં નાકે દમ આવી જાય છે. મુંબઈમાં એવાં કેટલાંય મકાનો છે જે કોઈક ને કોઈક કારણસર અટકી પડ્યાં છે અને એમાં સૌથી વધારે કફોડી હાલત ફ્લૅટધારકોની થઈ જાય છે, કેમ કે એક તરફ તેમનું ઘર પણ ન બન્યું હોય અને બીજી તરફ ભાડાના પૈસા ખિસ્સામાંથી કાઢવા પડતા હોય છે. અમુક જ બિલ્ડર્સ એવા છે જેઓ તેમના પ્રોજેક્ટ અટકી પડ્યા હોવા છતાં નિયમિત ધોરણે ફ્લૅટધારકોને ભાડું ચૂકવતા રહે છે. બાકી મોટા ભાગના બિલ્ડર્સ અટકી પડેલા પ્રોજેક્ટમાં ભાડું ચૂકવતા નથી. આવો જ એક દાખલો મલાડનો છે. મલાડ-વેસ્ટમાં રહેતા કિશોર પીપલિયા કહે છે, ‘લિબર્ટી ગાર્ડન વિસ્તારમાં આવેલા એક મકાનમાં અમારું ઘર હતું. બિલ્ડિંગના કેટલાક લોકોએ બિલ્ડર સાથે મુલાકાત કરીને રીડેવલપમેન્ટનું નક્કી કર્યું હતું. અત્યારની જેમ ત્યારે કોઈ વધારે સૉલિસિટર કે કોઈ લીગલ પર્સનને વચ્ચે રાખતા નહીં. બધું બિલ્ડિંગના આગેવાનો પર જ વિશ્વાસ કરીને કર્યું હતું. આ મકાન ૨૦૧૦માં રીડેવલપમેન્ટ માટે ગયું હતું. ત્યાર બાદ કોઈક કારણસર રીડેવલપમેન્ટ આગળ વધી શક્યું નહીં. બિલ્ડર્સ બદલાયા, અનેક ધક્કા ખાધા. જ્યાં જવા કહ્યું, જેને મળવા કહ્યું ત્યાં અમે બિલ્ડિંગના લોકો દોડ્યા, પણ આજસુધી અમારું મકાન બન્યું નથી. શરૂઆતનાં ચાર વર્ષ અમને ભાડું મળ્યું, પણ ત્યાર બાદ એક રૂપિયો અમને મળ્યો નથી. છેલ્લાં ૧૧ વર્ષથી અમે અમારા ખિસ્સાના પૈસા ખર્ચીને ભાડું ભરી રહ્યા છીએ. અમારો પોતાનો ફ્લૅટ હોવા છતાં આજે છેલ્લાં ઘણાં વર્ષોથી અમે ભાડાના મકાનમાં જ રહીએ છીએ. મોટી ફૅમિલી છે એટલે ઘર પણ મોટું જોઈએ. દર વર્ષે ઘરના ભાડામાં પણ તોતિંગ વધારો થતો રહે છે એટલે જે કમાણી કરીએ એમાં અડધું તો ભાડાં ભરવામાં જ જતું રહે છે. જે રીતે રેન્ટ વધી રહ્યા છે એ જોતાં
થાય છે કે હવે અમારા જેવા ભાડૂતોએ ક્યાં જવું?’
હવે જોકે લોકોમાં અવેરનેસ વધી છે એટલે હવે પહેલાંની જેમ અધવચ્ચે અટકી પડતા પ્રોજેક્ટની સંખ્યા ઘટી છે એવું ઘાટકોપરના ટોચના રિયલ એસ્ટેટ કન્સલ્ટન્ટ પ્રકાશ કામદાર કહે છે, ‘હવે સોસાયટી રીડેવલપમેન્ટ તરફ આગળ વધે એ પહેલાં તેઓ સૉલિસિટરની સલાહ લે છે. તેને વચ્ચે રાખે છે. બિલ્ડર સાથે થતા લીગલ કૉન્ટ્રૅક્ટમાં દરેક ટર્મ અને કન્ડિશન પર ચર્ચાવિચારણા કરીને એને કાગળ પર ટાંકીને
સહીસિક્કા કરવામાં આવે છે. બિલ્ડરની સ્ટેબિલિટી, એબિલિટી અને તેનો માર્કેટનો રિવ્યુ એમ દરેક બાબતની સમીક્ષા કરે છે. આવું દરેક સોસાયટી અને બિલ્ડિંગે રીડેવલપમેન્ટ તરફ આગળ વધતાં પૂર્વે કરવું જોઈએ જેથી તેમનું કામકાજ અધવચ્ચે અટકી પડે નહીં, છતાં વધી રહેલાં ઘરનાં ભાડાંના મુદ્દાને નજરઅંદાજ કરી શકાય એમ નથી. મારા મતે રેન્ટમાં મોટો ઉછાળો આવવા પાછળ એક-બે નહીં, ઘણાં કારણો છે. જોકે મુખ્ય કારણની વાત કરીએ તો
ડિમાન્ડની સામે સપ્લાય ઓછી છે, અર્થાત્ આજે મોટી સંખ્યામાં જૂનાં બિલ્ડિંગો રીડેવલપ થઈ રહ્યાં છે એની સામે એટલી સંખ્યામાં ખાલી ફ્લૅટ નથી મળી રહ્યા જે ભાડાના ભાવમાં વધારો થવા પાછળનું મુખ્ય કારણ છે. ઘાટકોપર-ઈસ્ટની વાત કરું તો પંતનગર છોડીને લગભગ ૫૦ જેટલાં બિલ્ડિંગો અત્યારે
રીડેવલપમેન્ટમાં ગયાં છે. આટલાં બધાં બિલ્ડિંગોમાં રહેતા લોકોને એકસાથે ભાડાનું ઘર મળવું મુશ્કેલ બને છે. એટલે લાગત જોઈને ખાલી ફ્લૅટનાં ભાડાં વધારી દેવામાં આવ્યાં હોવાનું જોવા મળે છે. આ ઉપરાંત હવે ફ્લૅટની કૉસ્ટ પણ વધી ગઈ છે. 2BHKનો જે ફ્લૅટ થોડાં વર્ષ પહેલાં ૧.૪૫ કરોડ રૂપિયામાં વેચાતો હતો એ અત્યારે ૨.૫૦ કરોડથી લઈને ૨.૭૫ કરોડ રૂપિયામાં વેચાય છે. એટલે ફ્લૅટની માર્કેટ-વૅલ્યુ વધી ગઈ એથી એનું ભાડું પણ વધી ગયું. આજે ઘાટકોપર-ઈસ્ટમાં સ્ક્વેરફુટ દીઠ ૮૦થી ૧૧૦ રૂપિયાનું ભાડું લેવામાં આવે છે તેમ જ લોકો 2BHK અને 3BHKના ભાડાના ઘરની જ વધારે ડિમાન્ડ કરતા હોય છે. આ ઉપરાંત રેન્ટને પુશઅપ મળવા પાછળનું કારણ અત્યારે એ પણ જોવા મળી રહ્યું છે કે પહેલાં સ્ટૅન્ડઅલોન બિલ્ડિંગ જ રીડેવલપમેન્ટમાં જતું હતું. હમણાં ક્લસ્ટર ડેવલપમેન્ટને વેગ મળી રહ્યો છે. ક્લસ્ટર ડેવલપમેન્ટ એટલે એકસાથે પાંચ-સાત બિલ્ડિંગ્સ રીડેવલપમેન્ટમાં જતાં હોય. કોઈ મોટું ગ્રુપ કે બિલ્ડર આજુબાજુનાં પાંચ-સાત બિલ્ડિંગ લઈને એકસાથે એનું રીડેવલપમેન્ટ કરતા હોય છે જેને લીધે એકસાથે ૧૦૦ જેટલી ફૅમિલી ભાડાનાં ઘર લેવા માર્કેટમાં આવી જાય અને ડિમાન્ડ દેખાતાં ઇન્વેસ્ટર્સ અથવા તો ખાલી પડેલા ઘરના માલિકો ભાડામાં વધારો કરી મૂકે.’
