ઘણી વખત એવું પણ બન્યું છે કે ટાઇટલ ક્લિયર કરાવવાના ચક્કરમાં પ્રોજેક્ટ વર્ષો સુધી અટકી પડે છે, જેના લીધે બિલ્ડર અને સોસાયટીના સભ્યો બન્ને મુશ્કેલીમાં મુકાઈ શકે છે
શ્રુતિ દેસાઈ હાઈ કોર્ટનાં ઍડ્વોકેટ છે અને સાથે ઑથર પણ છે
જ્યારે તમે રીડેવલપમેન્ટમાં જાઓ ત્યારે સૌથી પહેલાં તમારે જમીન લીઝ-હોલ્ડ કે ફ્રી-હોલ્ડ છે એ જોવાનું રહે છે. સિટી સર્વે ઑફિસ, હાઈ કોર્ટ, BMC, મ્હાડાની વેબસાઇટ્સ પર જઈને જગ્યા વિશે બધી જાણકારી મેળવી શકાય છે. ત્યાં જઈને જોવાનું કે પ્રૉપર્ટીમાં થર્ડ પાર્ટીના કોઈ રાઇટ છે કે નહીં. જો એમાં થર્ડ પાર્ટી ક્લેમ હોય તો એને સેટલ કરવો પડે. કહેવાનો અર્થ એ છે કે રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટમાં બિલ્ડરની પસંદગી ઉપર મહોર લગાવવા પહેલાં પ્રૉપર્ટીનું ટાઇટલ ક્લિયર કરી લેવું જોઈએ. જો ટાઇટલ ક્લિયર કર્યા વિના બિલ્ડર સાથે ઍગ્રીમેન્ટ થઈ જાય તો ભવિષ્યમાં કાનૂની અને નાણાકીય જોખમો ઊભાં થાય છે.
ટાઇટલ ક્લિયરન્સ ખૂબ જ જરૂરી છે અને એનાં કારણો પણ ઘણાં છે. સૌથી પહેલાં તો બિલ્ડરને બાંધકામ શરૂ કરવા માટે જરૂરી મ્યુનિસિપલ મંજૂરીઓ અને પ્રોજેક્ટ શરૂ કરવા માટેનું પ્રમાણપત્ર (CC) મળે એ માટે સોસાયટી પાસે જમીનનું ક્લિયર અને માર્કેટેબલ ટાઇટલ હોવું જરૂરી બને છે જેને રજિસ્ટર્ડ કન્વેયન્સ ડીડ અથવા ડીમ્ડ કન્વેયન્સ થકી કરી શકાય છે. જમીનનું ટાઇટલ ક્લિયર ન હોય તો રીડેવલપમેન્ટમાં અવરોધ આવી શકે છે. ઘણી વખત એવું પણ બન્યું છે કે ટાઇટલ ક્લિયર કરાવવાના ચક્કરમાં પ્રોજેક્ટ વર્ષો સુધી અટકી પડે છે, જેના લીધે બિલ્ડર અને સોસાયટીના સભ્યો બન્ને મુશ્કેલીમાં મુકાઈ શકે છે.
ADVERTISEMENT
બીજું એ કે ટાઇટલ ક્લિયર હશે તો પ્રોજેક્ટની માર્કેટમાં લીગલ હોવાની ગણતરી કરવામાં આવશે. અને બિલ્ડરને પ્રોજેક્ટ આગળ વધારવા માટે બજારમાંથી ફાઇનૅન્સ પણ સરળતાથી મળી જશે. તેમ જ ભવિષ્યમાં જ્યારે પ્રોજેક્ટનું કામ આગળ વધશે અને એમાં લોકો ઘર કે ઑફિસ ખરીદશે તો એના માટે બાયર્સને બૅન્કમાંથી લોન પણ સરળતાથી મળી જશે. કોઈ પણ રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટને આગળ વધવા માટે નાણાકીય સ્થિરતા હોવી જરૂરી છે.
ટાઇટલ ક્લિયરન્સ શા માટે મહત્ત્વપૂર્ણ છે?
1. કાનૂની આવશ્યકતા : બાંધકામ શરૂ કરવા માટે બિલ્ડર પાસે જરૂરી મ્યુનિસિપલ મંજૂરીઓ અને કમેન્સમેન્ટ સર્ટિફિકેટ (CC) મેળવવા માટે સોસાયટી પાસે સામાન્ય રીતે જમીનનું સ્પષ્ટ અને વેચાણયોગ્ય ટાઇટલ હોવું આવશ્યક છે. આ ઘણી વાર રજિસ્ટર્ડ કન્વેયન્સ ડીડ અથવા ડીમ્ડ કન્વેયન્સ દ્વારા પ્રાપ્ત થાય છે.
2. જોખમ ઘટાડે : અસ્પષ્ટ જમીન-ટાઇટલ રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ્સમાં વિલંબ લાવવાનું મુખ્ય કારણ બને છે. ટાઇટલના વિવાદો પ્રોજેક્ટને અનિશ્ચિત સમય માટે અટકાવી શકે છે, જેનાથી બિલ્ડર અને સોસાયટીના સભ્યો બન્ને અનિશ્ચિત પરિસ્થિતિમાં મુકાઈ જાય છે
3. નાણાકીય સુરક્ષા : સ્પષ્ટ ટાઇટલ ખાતરી કરે છે કે પ્રોજેક્ટ કાયદેસર રીતે યોગ્ય છે અને બિલ્ડર માટે પ્રોજેક્ટ ફાઇનૅન્સિંગ સુરક્ષિત કરવાનું અને ભાવિ ખરીદદારો માટે હોમલોન મેળવવાનું સરળ બનાવે છે.
4. પારદર્શિતા અને વિશ્વાસ : પ્રારંભિક તબક્કે ટાઇટલ ચકાસણી સહિત સંપૂર્ણ કાનૂની ડ્યુ ડિલિજન્સ હાથ ધરવાથી પારદર્શિતા વધે છે અને સોસાયટીના સભ્યો અને પસંદ કરેલા ડેવલપર વચ્ચે વિશ્વાસ બનાવવામાં મદદ મળે છે.
