પ્રૉપર્ટી કન્સલ્ટન્ટ ફર્મ નાઇટ ફ્રૅન્ક ઇન્ડિયાના રિપોર્ટ પ્રમાણે વૈશ્વિક સ્તરે યુદ્ધ, અનિશ્ચિતતા અને મંદીનું વાતાવરણ હોવા છતાં મુંબઈમાં રીડેવલપમેન્ટ માર્કેટનો ગ્રાફ સતત તેજીથી ઉપર જઈ રહ્યો છે અને ભવિષ્યમાં આ તેજીને બ્રેક...
સબર્બ્સમાં શા માટે કિંગ બની ગયું છે બોરીવલી?
મુંબઈમાં થઈ રહેલા ટોટલ રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ્સમાં લગભગ પચીસ ટકા જેટલા પ્રોજેક્ટ્સ બોરીવલીમાં થઈ રહ્યા છે એટલું જ નહીં; મિની ઝવેરી બજાર, મોટાં-મોટાં બૅનર્સના રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ્સ, જાયન્ટ મૉલ અને ગુજરાતી બહુમતીને લીધે આજે બોરીવલી રેસિડેન્શિયલ ઉપરાંત કમર્શિયલ હબ તરીકે પણ ઊભરી રહ્યું છે
પ્રૉપર્ટી કન્સલ્ટન્ટ ફર્મ નાઇટ ફ્રૅન્ક ઇન્ડિયાના રિપોર્ટ પ્રમાણે વૈશ્વિક સ્તરે યુદ્ધ, અનિશ્ચિતતા અને મંદીનું વાતાવરણ હોવા છતાં મુંબઈમાં રીડેવલપમેન્ટ માર્કેટનો ગ્રાફ સતત તેજીથી ઉપર જઈ રહ્યો છે અને ભવિષ્યમાં આ તેજીને બ્રેક લાગી શકવાની શક્યતા અત્યારે જોવા મળી રહી નથી. એનું કારણ એ છે કે તાજેતરમાં હાથ ધરવામાં આવેલા અભ્યાસ મુજબ મુંબઈમાં ૧૦૯૪ સોસાયટીનું રીડેવલપમેન્ટ ચાલી રહ્યું છે. એમાં મોટા ભાગનાં ક્લસ્ટર રીડેવલપમેન્ટ છે. એમાં ૨૨૦ જેટલા રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ તો માત્ર બોરીવલીના જ છે. રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટના આવેલા આ આંકડામાં બોરીવલીના પ્રોજેક્ટના નંબર આશ્ચર્ય પમાડે એવા છે. એટલું જ નહીં, એમાં મહત્તમ પ્રોજેક્ટ મોટા માથાના ગણાતા ડેવલપર્સના છે જે દર્શાવે છે કે મુંબઈના રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટના ગ્રાફની સાથે બોરીવલીનો ગ્રાફ પણ આસમાને જઈ રહ્યો છે. એકાદ મહિના પહેલાં રિયલ્ટી ડેવલપર હાઉસ ઑફ હીરાનંદાનીએ બોરીવલી-વેસ્ટમાં ૩ એકરથી વધુ જમીનના પુનઃ વિકાસના અધિકારો મેળવ્યા હોવાના ન્યુઝ આવ્યા હતા. આ પ્રોજેક્ટ્સનું કુલ મૂલ્ય ૩૦૦૦ કરોડ રૂપિયાથી વધુનું છે. આ ઉપરાંત રુસ્તમજી, ઑબેરૉય, ગોદરેજ, ચાંડક જેવા ડેવલપર્સના મોટા પ્રોજેક્ટ્સ પણ અહીં ચાલુ છે જે દર્શાવે છે કે બોરીવલી મુંબઈનું હબ બનવા જઈ રહ્યું છે. શું કામ બોરીવલી અત્યારે હૉટ પ્રૉપર્ટી ગણાય છે? બોરીવલીમાં એવું શું છે જેને લીધે લોકો અહીં ઇન્વેસ્ટ કરી રહ્યા છે? સતત ડિમાન્ડ વધવાને લીધે અહીંના પ્રૉપર્ટી-રેટ પણ આભને આંબી રહ્યા છે એમ છતાં અહીં લોકો શું કામ વધુ ને વધુ ખેંચાઈ રહ્યા છે? આ બધા સવાલોના જવાબ જાણવા માટે ‘મિડ-ડે’એ બોરીવલીના ટોચના રિયલ્ટી એસ્ટેટ એજન્ટ, પ્રૉપર્ટી કન્સલ્ટન્ટ, કમર્શિયલ પ્રૉપર્ટીના બ્રોકર તેમ જ અહીં રહેતા લોકો સાથે વાત કરી હતી.
છેલ્લાં થોડાં વર્ષમાં ઊભી થયેલી ઝવેરી બજાર, મોટાં-મોટાં બૅનર્સના પ્રોજેક્ટ્સ, અત્યંત વિશાળ મૉલ અને એને વળગીને આવેલા વિશાળ રેસિડેન્શિયલ પ્રોજેક્ટ્સને લીધે અત્યારે બોરીવલી ખૂબ જ લાઇમલાઇટમાં આવી ગયું છે. એની સાથે ઇન્ટરસ્ટેટ અને ઇન્ટરસિટીને કનેક્ટ કરતું હોવાથી પણ બોરીવલીની રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ અત્યારે બૂમ કરી રહી છે એવું મોટા ભાગના રિયલ્ટી એક્સપર્ટ્સનું કહેવું છે. છેલ્લાં ૪૦ કરતાં પણ વધુ વર્ષથી રિયલ એસ્ટેટના વ્યવસાયની સાથે સંકળાયેલા દીપેશ વોરા કહે છે, ‘બોરીવલીમાં મોટા ભાગના લોકો મીરા-ભાઈંદરથી આવતા મેં જોયા છે. ખાસ કરીને મારવાડી સમુદાય હવે બોરીવલી તરફ વધુ વળી રહ્યો છે. મેં જોયું છે કે ઘણા પેરન્ટ્સ કહેતા હોય છે કે હવે છોકરીઓ લગ્ન કરીને મીરા રોડ, ભાઈંદરમાં આવવા રેડી થતી નથી. એ હવે તેમને લાંબું લાગે છે અને એની મુંબઈ સાથેની કનેક્ટિવિટી કપાઈ જતી હોય એવું લાગે છે એટલે તેઓ બોરીવલી તરફ રહેવા આવવાનો વધુ આગ્રહ રાખે છે. બીજું કારણ મેં એ પણ જોયું છે કે હવે મોટા ભાગની ફૅક્ટરીઓ, કારખાનાં, ઉદ્યોગો જે પહેલાં નવી મુંબઈ, વાશી, ભિવંડી તરફ હતાં એ હવે વસઈ, વિરાર, પાલઘર, બોઇસર તરફ ખસી રહ્યાં છે એટલે અવરજવર કરવા માટે બોરીવલી સ્ટેશન તેમને નજીક પણ પડે એટલે તેઓ બોરીવલી આવી રહ્યા છે. બોરીવલી-ઈસ્ટમાં આવેલા ઑબેરૉય સ્કાયસિટીમાં મેં હાઇએસ્ટ ફ્લૅટ્સ વેચ્યા છે. પચીસ એકરનો એરિયા; રેલવે-સ્ટેશન, મેટ્રો, હાઇવે એમ ત્રણેની કનેક્ટિવિટી; બિલ્ડિંગના પરિસરની અંદરથી જ મૉલની સાથેની કનેક્ટિવિટી; મુંબઈ જેવા શહેરમાં ફ્લૅટની બહાર ખુલ્લી મોટી સ્પેસ આવું લોકોએ આજ સુધી અહીં જોયું નહોતું એ ઑબેરૉયના પ્રોજેક્ટમાં તેમને દેખાયું અને લોકો અહીં ફ્લૅટ લેવા પડાપડી કરવા લાગ્યા. ઑબેરૉયની બાજુમાં રિવાલી પાર્ક પણ એટલો જ વિસ્તૃત બન્યો છે. પાછળ રુસ્તમજીના ટાવર્સ જોઈ લો. આજે બોરીવલી જુહુ સ્કીમ ટાઇપ બની રહ્યું છે. અધૂરામાં પૂરું, વેસ્ટમાં ઝવેરી બજાર જ ઊભું થઈ ગયું છે. ઝવેરી બજાર અહીં ઊભું કરવામાં નથી આવ્યું, બની ગયું છે. પહેલાં એક જ્વેલર અહીં આવ્યો. તેની પાછળ-પાછળ બીજા પણ આવ્યા. આ લોકો અહીં આવવા લાગ્યા એ જોઈને બીજા મોટા જ્વેલર્સ પણ અહીં આવી ગયા અને આજે અહીં મોટી ઝવેરી બજાર જ બની ગઈ છે. લોકો પહેલાં લગ્ન વખતે દાગીનાની ખરીદી કરવા મુંબઈ જતા, પણ હવે બોરીવલી આવે છે. આમ અહીંની બજાર પણ વિકસી ગઈ છે.’
કમર્શિયલ અને રેસિડેન્શિયલ પ્રૉપર્ટીની અગ્રણી ફર્મ સ્વીટ હોમ એસ્ટેટના વિકી મહેતા કહે છે, ‘ઝવેરી બજાર વિકસવાને લીધે અહીં કમર્શિયલ પ્રૉપર્ટી પણ અત્યંત મોંઘી બની ગઈ છે. કાંદિવલીના મહાવીરનગરમાં કમર્શિયલ સ્પેસમાં સ્ક્વેરફુટદીઠ ૫૦૦થી લઈને ૭૦૦ રૂપિયા સુધીનું ભાડું બોલાઈ રહ્યું છે. એની સામે બોરીવલીના પ્રાઇમ કમર્શિયલ એરિયામાં એટલે કે એલ. ટી. રોડ પર સ્ક્વેરફુટદીઠ ૬૦૦થી ૧૧૦૦ રૂપિયા સુધીનો ભાવ ચાલે છે. આમ છતાં જગ્યા મળતી નથી. શિંપોલી તરફ પણ હવે રિલાયન્સનો મૉલ, મોટી-મોટી શૉપ્સ, ફૂડ-આઉટલેટ્સ આવી ગયાં છે જેને લીધે આ એરિયામાં સ્ક્વેરફુટદીઠ ભાવ ૫૦૦થી ૬૦૦ રૂપિયાની આસપાસ થઈ ગયા છે. જ્વેલરી, કપડાં વગેરે લેવા માટે લોકો હવે પાર્લા, દાદર અને ગુજરાતથી બોરીવલી આવી રહ્યા છે. હું કેટલાક એવા લોકોને ઓળખું છું જેઓ માત્ર ખાવા માટે મુંબઈથી કાંદિવલી સુધી આવે છે. એક સમય હતો કે લોકોની આર્થિક સ્થિતિ સુધરતી તો તેઓ જુહુ અને સાંતાકુઝ તરફ રહેવા જવાનું વિચારતા, પણ હવે ત્યાં રહેતાં લોકો બોરીવલી અને કાંદિવલી બાજુ આવી રહ્યા છે. હવે બોરીવલીમાં રહેવું અથવા તો ત્યાં ઑફિસ હોવી એ એક સ્ટેટસ જેવું બની રહ્યું છે.’
માર્કેટ તથા રેસિડેન્શિયલ અને કમર્શિયલી વિકાસ થવાને લીધે ભાડાનાં ઘર હવે મળી રહ્યાં નથી એમ જણાવતાં પ્રૉપટી કન્સલ્ટન્ટ હિરેન શાહ કહે છે, ‘જે ઝડપે નવા પ્રોજેક્ટ્સ આવી રહ્યા છે એ ઝડપે સામે લોકોને ભાડા પર રહેવા માટે ઘર મળી રહ્યાં નથી. ખાસ કરીને ક્લસ્ટર ડેવલપમેન્ટમાં જ્યારે એકસાથે છ-સાત મકાનો રીડેવલપમેન્ટમાં જાય ત્યારે એકસાથે આટલા બધા લોકોને ભાડેથી ઘર સરળતાથી મળતાં નથી. જે ઘર મળે છે એનું ભાડું પરવડતું નથી. હવે તો જૂનાં મકાનોમાં પણ ભાડેથી ઘર લેવાનું પરવડતું નથી, કેમ કે ડિમાન્ડ જોઈને જૂનાં મકાનોમાં પણ ભાડાં વધારી દેવામાં આવ્યાં છે. એક ઉદાહરણ આપું તો બોરીવલીના પ્રાઇમ એરિયાના એક જૂના બિલ્ડિંગમાં એક ભાડૂતે ૩ વર્ષનું ઍગ્રીમેન્ટ કરીને ફ્લૅટ ભાડે લીધો હતો. એમાં ૪૦,૦૦૦ રૂપિયાના ભાવે 2 BHK ફ્લૅટ ભાડે લીધો હતો. તેણે ફ્લૅટ ભાડે લીધો ત્યારે માર્કેટમાં ભાવ વધારે હતા નહીં, પણ બે વર્ષ પછી માર્કેટ ઊંચકાઈ ત્યારે 2 BHKનું ભાડું સીધું વધીને માર્કેટમાં ૫૫,૦૦૦ રૂપિયાની આસપાસ પહોંચી ગયું એટલે ફ્લૅટમાલિકે ભાડૂતને કહ્યું કે જો અત્યારે ભાડું આટલું ચાલે છે એટલે તારે પણ એટલા જ આપવા પડશે, નહીંતર ઘર ખાલી કરીને જતા રહેવું પડશે. હવે ભાડૂત પાસે કોઈ ઑપ્શન હતો નહીં એટલે તેણે નાછૂટકે આટલું ભાડું ચૂકવવું પડી રહ્યું છે.’
લોકો ઊંચી કિંમત ચૂકવવા તૈયાર
રિયલ એસ્ટેટ એજન્ટ્સ અસોસિએશન ઑફ કાંદિવલીના પ્રેસિડન્ટ મેહુલ વિઠલાણી કહે છે, ‘પુનિતનગરમાં અત્યારે ટોચના એક ડેવલપરનું બિલ્ડિંગ આવી રહ્યું છે. ત્યાં બુકિંગનો ભાવ ૩૨,૦૦૦ રૂપિયાની આસપાસ ખૂલ્યો છે. નૉર્મલી આ એરિયામાં ૨૪,૦૦૦થી ૨૮,૦૦૦ રૂપિયાનો ભાવ બોલાય છે, પરંતુ મોટું નામ અને ઍમિનિટીઝને લીધે લોકો અહીં ઊંચો ભાવ આપવા પણ તૈયાર થઈ રહ્યા છે. એવી જ રીતે પોઇસરની બાજુમાં એક પેટ્રોલ-પમ્પ હતો ત્યાં અત્યારે મોટું બિલ્ડિંગ બની રહ્યું છે જ્યાં ૩૦,૦૦૦ રૂપિયાના ભાવે બુકિંગ શરૂ થયું છે. એવી જ રીતે આનંદીબાઈ કૉલેજની બાજુમાં પણ એક ઊંચો ટાવર બાંધવામાં આવ્યો છે જ્યાં રૂમો ભલે નાના છે પણ પ્રોજેક્ટનું નામ સારું છે એટલે લોકોએ આંખ બંધ કરીને એમાં ઘર લીધાં છે. સારા પ્રોજેક્ટ અને મોટા બિલ્ડરના નામને લીધે ઘણી વખત બુકિંગ શરૂ થતાંની સાથે જ ફુલ થઈ જાય છે. ત્યાં સુધી કે લોકો નાના-નાના ફ્લૅટમાં ભાડેથી રહેવા માટે પણ ઊંચાં ભાડાં ચૂકવે છે. જોકે કેટલાક બોગસ ડેવલપર્સ અને જમીનવિવાદને કારણે કેટલાક રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ્સ અભરાઈ પર પણ ચડી જતા હોય છે અને કેટલાક પ્રોજેક્ટ્સ અધવચ્ચે જ અટકી પડતા હોય છે જેનો ગેરલાભ ત્યાંના રહેવાસીઓને થાય છે. આજે મુંબઈમાં ફ્લૅટ લેવો હોય એટલે ૩ પેઢીની કમાણી લગાવી દેવાની હોય. એવામાં જો બિલ્ડરનો દગો મળે તો માણસ ક્યાં જાય?’
વન BHKનું ભાડું ૩૫,૦૦૦ રૂપિયા
અટકી પડેલા રીડેવલપમેન્ટને લીધે મુશ્કેલીમાં મુકાઈ ગયેલા બોરીવલીના રહેવાસી સિદ્ધાંત ઠાકર કહે છે, ‘રીડેવલપમેન્ટ થઈ રહ્યાં છે, બોરીવલીની સિકલ બદલાઈ રહી છે, અમારું મકાન પણ સાથે-સાથે રીડેવલપમેન્ટમાં જશે, અમે પણ ટાવરમાં રહેવા જઈશું એવી આશા સાથે અમારા સાવ જૂના થઈ ગયેલા મકાનને રીડેવલપ કરવા માટે દોઢ વર્ષ પહેલાં એક બિલ્ડરને આપ્યું હતું. ઑલમોસ્ટ બધું ફાઇનલ થઈ ગયું હતું. અહીં રહેતા લોકોએ ભાડાનાં ઘર શોધવાનું શરૂ કરી પણ દીધું હતું. જોકે દરેક રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ સફળ થતો નથી અને પોતાનું પ્રૉમિસ પાળી શકતો નથી. બિલ્ડરે વચ્ચેથી પ્રોજેક્ટ પડતો મૂકી દીધો અને બીજો કોઈ બિલ્ડર હવે એને લઈ રહ્યો નથી. એને લીધે અમારે માનસિક, શારીરિક અને આર્થિક હેરાનગતિનો સામનો કરવાનો વારો આવ્યો છે. બિલ્ડિંગ સાવ જર્જરિત થઈ જવાને લીધે ત્યાં રહેતા લોકો ઘર છોડીને નીકળી ગયા છે. આખું બિલ્ડિંગ ખાલી જેવું જ થઈ ગયું છે એટલે અમે પણ ત્યાંથી નીકળી ગયા હતા અને અત્યારે છેલ્લા એક વર્ષથી બોરીવલીમાં એલ. ટી. રોડ પર ભાડાના ઘરમાં રહીએ છીએ. પોતાનું ઘર હોવા છતાં અમે અહીં ભાડાના ઘરમાં અમારા ખિસ્સામાંથી ૩૫,૦૦૦ રૂપિયાનું ભાડું ચૂકવીને રહીએ છીએ.’
ટ્રાફિક અને નૉઇસ-પૉલ્યુશન પણ વધ્યાં
રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ્સ પૂરા થાય એનાથી બિલ્ડર અને રહેવાસીઓ તો રાજીના રેડ થઈ જાય છે. જોકે કોઈ પ્રોજેક્ટ ચાલતો હોય ત્યારે એની આસપાસનાં મકાનોમાં રહેતા લોકોની શી હાલત થાય છે એ વિચાર્યું છે ખરું? બોરીવલી-ઈસ્ટમાં રહેતાં હેતલ દેસાઈ કહે છે, ‘ગરમી હોય કે ઠંડી, અમે દિવસના ભાગ દરમ્યાન ઘરનાં બારી-દરવાજા ખુલ્લાં રાખી શકતા નથી. પાંચ મિનિટ પણ બારી ખુલ્લી રાખીએ તો ઘરમાં ધૂળ આવી જાય છે. આવા હાલ છેલ્લાં ત્રણ-ચાર વર્ષથી છે. બોરીવલી-ઈસ્ટમાં તાતા સ્ટીલની આસપાસના વિસ્તારમાં એટલા બધા મોટા-મોટા રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ્સ આવી ગયા છે કે અમે ઊડતી ધૂળ અને કન્સ્ટ્રક્શનના અવાજથી કંટાળી ગયા છીએ. ઘણી વખત તો માથું દુખી જાય છે. બીજી તરફ ગીચતા પણ વધી રહી છે. પહેલાં આમ પણ રિક્ષા સરળતાથી મળતી નહોતી અને હવે તો ઓલા, ઉબર પર જ આધાર રાખવો પડે છે. રસ્તા પર ચાલવાની જગ્યા પણ નથી બચી. વાહનો વધ્યાં છે એને લીધે ઍર-પૉલ્યુશન પણ વધી રહ્યું છે.’
અંધેરીથી બોરીવલી શિફ્ટ થઈ ગયાં
બોરીવલીના કસ્તુર પાર્કમાં રહેતાં ધ્રુવલતા વશી કહે છે, ‘બાળકો મોટાં થાય એટલે સ્વાભાવિક રીતે એવું ઇચ્છીએ કે આપણે એવા વિસ્તારમાં રહીએ જ્યાં આસપાસનું ક્રાઉડ સારું હોય. અમે પણ એવું જ વિચાર્યું. નો ડાઉટ અમે અંધેરીમાં જે વિસ્તારમાં રહેતાં હતાં એ પણ સારો જ વિસ્તાર હતો, પરંતુ ત્યાં આસપાસ મિશ્ર પ્રજા વસવા લાગી હતી. એટલું જ નહીં, ત્યાં ઑફિસ એરિયા પણ ફૂલીફાલી રહ્યો હતો એ જોતાં અમે અંધેરી જેવો પ્રાઇમ કહેવાતો વિસ્તાર છોડીને અહીં બોરીવલી આવી ગયાં હતાં. બોરીવલીમાં ઘર લેવાનું કારણ એક તો એ હતું કે અહીં કૉસ્મો એરિયા નથી જેથી સેફ ફીલ થાય છે. બીજું, અહીં ગુજરાતીઓની વસ્તી પણ વધારે છે. ખાસ કરીને એલ. ટી. રોડથી લઈને સાંઈબાબાનગર સુધીના વિસ્તારમાં મહત્તમ ગુજરાતી લોકો જ રહે છે. હવે બોરીવલીમાં પણ બધું જ આવી ગયું છે. થોડા-થોડા અંતરે હૉસ્પિટલ, ગાર્ડન, સ્કૂલ, મૉલ વગેરે આવેલાં છે. કંઈ પણ લેવું હોય તો તમારે દાદર, ભુલેશ્વર કે પછી ઝવેરી બજાર સુધી જવું પડતું નથી; બધું જ ઘરઆંગણે મળી જાય છે. આવું જ વિચારીને મારી બહેન પણ હમણાં મુલુંડ છોડીને બોરીવલી રહેવા આવી ગઈ છે.’
